En las compraventas de viviendas sin valor de referencia catastral, el contribuyente dispone de un margen de decisión mayor para fijar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Precisamente por eso, el riesgo también aumenta.
Muchas personas optan por declarar un valor superior al precio escriturado con la intención de evitar futuras comprobaciones. Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado recientemente que esta decisión puede resultar definitiva y no siempre admite rectificación.
Cuando no hay valor de referencia: qué dice la norma
En determinadas transmisiones de vivienda de segunda mano, el inmueble no cuenta con valor de referencia catastral. En estos casos, la base imponible del ITP debe determinarse aplicando las reglas generales previstas en la Ley del ITP y AJD.
La DGT, en su consulta vinculante V1523‑25 (21 de agosto de 2025), vuelve a pronunciarse sobre esta situación y fija criterios importantes sobre cómo debe declararse el valor y qué efectos tiene esa elección.
La inexistencia de valor de referencia no elimina el riesgo fiscal: simplemente traslada la responsabilidad al contribuyente.
Qué valores pueden utilizarse como base imponible
Cuando no existe valor de referencia o este no es certificable, la base imponible será la mayor de estas tres magnitudes:
- El valor declarado por los contribuyentes.
- El precio o contraprestación pactada en la escritura.
- El valor de mercado del inmueble.
Esto significa que el contribuyente no puede elegir libremente el valor que más le convenga. Si declara voluntariamente un importe superior al precio escriturado, la base imponible se eleva automáticamente.
El caso analizado: declarar el valor de la tasación
En la consulta resuelta por la DGT, el comprador de una vivienda sin valor de referencia decide declarar como base imponible el valor de tasación utilizado por el banco para conceder el préstamo, un importe superior al precio realmente pagado.
La cuestión planteada es directa:
¿Puede rectificarse esa autoliquidación si luego se considera que el valor declarado fue excesivo?
La respuesta de la DGT es clara:
- Si el valor declarado supera voluntariamente el precio y el valor de mercado, ese importe se convierte en la base imponible del impuesto.
- Y lo más relevante: no puede rectificarse, porque no se trata de un error material, sino de una decisión consciente del contribuyente al presentar la autoliquidación.
Decisión del contribuyente vs. comprobación administrativa
Es fundamental no confundir dos escenarios:
- Si la Administración eleva el valor tras una comprobación, el contribuyente podrá impugnar.
- Si el contribuyente eleva el valor por iniciativa propia, no existe un acto administrativo que rectificar.
La DGT lo define como un límite autoimpuesto: la propia declaración del contribuyente fija un valor que después no puede modificarse.
La rectificación de autoliquidaciones no está diseñada para corregir decisiones estratégicas, sino errores objetivos.
Consecuencias prácticas: prudencia sí, pero con criterio
Este criterio obliga a extremar la cautela en las operaciones en las que no existe valor de referencia. Es habitual que el valor de tasación sea superior al precio de compra, pero eso no significa que deba utilizarse como base imponible del ITP.
Antes de declarar un valor mayor para “evitar problemas”, conviene analizar:
- El valor real de mercado.
- La práctica comprobadora de la comunidad autónoma.
- El grado de riesgo fiscal real en la operación.
- Si existe o no una razón técnica para declarar un importe más alto.
La tasación hipotecaria sirve al banco, pero no determina el valor fiscal del inmueble.
En compraventas sin valor de referencia catastral, la elección del valor declarado en el ITP debe hacerse con rigor técnico. Declarar “por prudencia” un importe superior puede derivar en un coste fiscal innecesario… y definitivo.
Cuando el valor lo fija el contribuyente, la responsabilidad del dato recae íntegramente sobre quien autoliquida. Y la DGT recuerda: no siempre hay vuelta atrás.