Guía fiscal sobre inmuebles vacíos y saldos de dudoso cobro
La fiscalidad de los inmuebles arrendados puede presentar situaciones complejas, especialmente cuando se producen impagos y el inmueble queda desocupado. Analizamos cómo deben declararse las rentas impagadas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), qué implicaciones tiene la falta de alquiler en ejercicios posteriores y cómo aplicar correctamente la deducción por saldos de dudoso cobro.
¿Qué ocurre cuando el inquilino no paga?
Cuando un propietario no percibe las rentas pactadas por el alquiler de un inmueble, la normativa del IRPF permite deducir como gasto los saldos de dudoso cobro, siempre que se cumplan ciertos requisitos:
- Hayan transcurrido más de seis meses desde el vencimiento del cobro.
- No se haya producido una renovación de la deuda.
- No exista garantía de cobro.
Esta deducción es válida incluso si el inmueble ya no está alquilado en el momento en que se cumplen los requisitos, lo que resulta especialmente relevante en casos de desocupación prolongada.
¿Cómo declarar las rentas impagadas por ejercicios?
Ejercicio en el que se produce el impago (Ej. X5)
- Se deben imputar como ingresos las rentas pactadas, aunque no hayan sido cobradas.
- Si se cumplen los requisitos, se pueden deducir como gasto las mensualidades impagadas de enero a junio.
Ejercicio siguiente, con el inmueble vacío (Ej. X6)
- Aunque el inmueble no esté alquilado, se pueden deducir las rentas impagadas de julio a diciembre del año anterior.
- El inmueble genera imputación de rentas inmobiliarias, al estar desocupado.
Ejercicio en el que se cobra la deuda (Ej. X7)
- Las rentas cobradas deben declararse como ingreso íntegro en el ejercicio en que se perciben, aunque correspondan a años anteriores.
- El inmueble sigue generando imputación de rentas inmobiliarias si continúa vacío.
¿Qué implica tener un inmueble vacío?
Según el artículo 85 de la Ley del IRPF, los inmuebles urbanos que no constituyen la vivienda habitual y no están alquilados deben tributar por imputación de rentas inmobiliarias, aplicando un porcentaje sobre su valor catastral (1,1% o 2%, según revisión catastral).
Recomendaciones
- Llevar un registro detallado de las mensualidades impagadas y las gestiones de cobro realizadas.
- Verificar el cumplimiento de los requisitos para aplicar la deducción por saldo de dudoso cobro.
- Declarar correctamente los ingresos en el ejercicio en que se produzca el cobro.
- Tener en cuenta la imputación de rentas inmobiliarias en inmuebles vacíos.
Referencias normativas clave
- Ley 35/2006 del IRPF: artículos 14.1.a), 22, 23 y 85.
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007): artículo 13.
- Sentencia del Tribunal Supremo STS 270/2021, de 25 de febrero.
- Consultas Vinculantes de la DGT: V1625-12, V0964-15, V2769-19, V1698-19, V0632-23, V1263-23, V0776-24.
La deducción de rentas impagadas en el IRPF es posible mediante la figura del saldo de dudoso cobro, incluso si el inmueble ya no está alquilado. Además, los inmuebles vacíos generan imputación de rentas inmobiliarias, lo que debe considerarse en la planificación fiscal. Una gestión adecuada permite optimizar la tributación y evitar conflictos con la Agencia Tributaria.