La fiscalidad indirecta de las operaciones empresariales complejas —como la cesión de un contrato de arrendamiento de industria y la compraventa de un establecimiento turístico— genera dudas frecuentes. Analizamos un caso real desde la óptica del IGIC y el ITPAJD, conforme a la normativa canaria.
El caso
Una entidad mercantil (la Propietaria) es titular de un establecimiento turístico en Canarias compuesto por 103 apartamentos y 5 locales comerciales. Desde 2019, este complejo está arrendado a otra sociedad (la Explotadora) mediante un contrato de arrendamiento de industria, que fue novado en 2021.
Este contrato engloba no solo el uso del inmueble, sino también la cesión del negocio de explotación hotelera: licencias, personal, contratos, mobiliario, maquinaria, etc., es decir, una unidad de negocio autónoma.
Una tercera sociedad (la Adquirente) se plantea ahora dos operaciones:
- Adquirir a la Explotadora el contrato de arrendamiento de industria y la unidad de negocio.
- Comprar a la Propietaria el establecimiento hotelero.
¿Qué tratamiento fiscal tienen estas operaciones?
Según el criterio vinculante de la Administración Tributaria Canaria, cada operación debe analizarse de forma separada.
A) Transmisión del establecimiento hotelero (Propietaria → Adquirente)
Aquí no se transmite una unidad económica autónoma, sino un bien inmueble aislado. Por tanto:
- La operación está sujeta al IGIC, salvo que se aplique la exención de segunda o ulterior entrega de edificación recogida en el artículo 50.Uno.22º de la Ley 4/2012.
- En este caso concreto, se considera segunda entrega exenta, ya que el inmueble ha sido utilizado por la Explotadora durante más de dos años mediante arrendamiento sin opción de compra.
- Resultado: La entrega estaría exenta de IGIC pero sujeta al ITPAJD, modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
¿Puede renunciarse a la exención?
Sí. El artículo 50.Cinco de la Ley 4/2012 permite renunciar a la exención si:
- El adquirente es un sujeto pasivo del IGIC y
- Tiene derecho a la deducción total o parcial de la cuota soportada.
En ese caso:
- La operación estaría sujeta y no exenta al IGIC, lo que permite deducir el impuesto.
- Se aplicaría la inversión del sujeto pasivo: el obligado a declarar el IGIC sería el propio adquirente.
B) Cesión del arrendamiento de industria + transmisión de la unidad de negocio (Explotadora → Adquirente)
Aquí sí se transmite un conjunto organizado de elementos —materiales y humanos— capaces de desarrollar una actividad empresarial por sí mismos. Se trata de una unidad económica autónoma, en los términos del artículo 9.1º de la Ley 20/1991.
¿Qué implica esto?
- Esta operación estaría no sujeta al IGIC, por aplicación del citado artículo 9.1º.
- La no sujeción es procedente porque se transmite no solo un inmueble, sino toda la estructura organizativa del negocio hotelero, incluyendo personal, licencias, contratos y medios materiales.
Conclusión
La operación debe analizarse por separado:
| Operación | Régimen fiscal |
|---|---|
| Compra del inmueble a la Propietaria | Sujeta al IGIC. Exenta por ser segunda entrega. Tributa por ITPAJD (salvo renuncia) |
| Cesión del arrendamiento de industria y unidad de negocio | No sujeta al IGIC, por tratarse de una unidad económica autónoma |
La clave está en determinar si se transmite una mera suma de bienes o una estructura empresarial organizada. Solo esta última opción puede acogerse al régimen de no sujeción previsto por la normativa canaria.
¿Por qué puede interesar la renuncia a la exención?
Renunciar a la exención puede ser una estrategia fiscal interesante para el adquirente:
- Permite deducir el IGIC soportado.
- Evita la tributación por ITPAJD.
- Se ajusta mejor a operaciones en las que el inmueble sigue integrado en la actividad empresarial.